La capacidad de endeudamiento se calcula teniendo en cuenta varios factores financieros, especialmente tu ingreso y tus deudas existentes. Uno de los indicadores clave que los prestamistas utilizan para evaluar tu capacidad de endeudamiento es la relación entre deuda e ingresos (DTI, por sus siglas en inglés). Aquí te explico cómo se calcula:
1. **Calcula tus ingresos brutos mensuales:** Esto incluye todos tus ingresos mensuales antes de impuestos. Esto puede incluir tu salario, ingresos por alquileres, ingresos por inversiones y cualquier otro flujo de efectivo regular.
2. **Calcula tus deudas mensuales:** Esto incluye todas tus obligaciones de pago mensuales. Esto puede abarcar el pago estimado de la nueva hipoteca que estás solicitando, así como el pago de otras deudas como préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos de automóvil, pagos de manutención de hijos, entre otros.
3. **Calcula la relación entre deuda e ingresos (DTI):** Divide tus deudas mensuales totales entre tus ingresos brutos mensuales y multiplica el resultado por 100 para obtener un porcentaje. La fórmula sería la siguiente:
\[ DTI = (Deudas Mensuales / Ingresos Brutos Mensuales) x 100 \]
Por ejemplo, si tus deudas mensuales suman $1,500 y tus ingresos brutos mensuales son de $4,000, tu DTI sería:
\[ DTI = (1,500 / 4,000) x 100 = 37.5% \]
4. **Interpretación del DTI:** Un DTI del 37.5% en este ejemplo significa que el 37.5% de tus ingresos brutos mensuales se destinan al pago de deudas. Los prestamistas generalmente prefieren que tu DTI sea lo más bajo posible para considerarte un candidato sólido para una hipoteca. Un DTI por debajo del 43% es comúnmente considerado como un umbral máximo aceptable para la mayoría de las hipotecas convencionales, pero esto puede variar según el prestamista y el tipo de préstamo.
Es importante señalar que, además del DTI, los prestamistas también consideran otros factores como tu puntaje crediticio, el monto del pago inicial (si lo hay), la tasa de interés y otros gastos relacionados con la vivienda, como impuestos y seguros. También pueden tener políticas específicas y requisitos para diferentes tipos de préstamos hipotecarios.
Cada asesor de hipotecas 100 y basado en los requisitos solicitados por los bancos puede tener sus propias pautas y criterios de aprobación, por lo que es importante hablar con varios prestamistas y obtener preaprobaciones para determinar cuánto puedes pedir prestado y cuál es tu capacidad de endeudamiento real antes de tomar una decisión sobre la compra de una vivienda.